Mulai dari rumus paling sederhana
Pendapatan kotor tahunan kost dapat dihitung dengan rumus: jumlah kamar × harga sewa bulanan × 12 × occupancy. Rumus ini berguna untuk membandingkan kapasitas unit, tetapi belum menunjukkan pendapatan bersih pemilik.
Contoh berikut menggunakan asumsi ilustratif Rp1.800.000 per kamar per bulan. Angka ini bukan janji harga sewa aktual. Investor perlu menggantinya dengan harga pasar terbaru dan skenario yang sesuai kondisi unit.
Perbandingan pendapatan kotor 6 kamar vs 8 kamar
| Occupancy | 6 kamar | 8 kamar | Selisih |
|---|---|---|---|
| 70% | Rp90,72 jt/tahun | Rp120,96 jt/tahun | Rp30,24 jt |
| 80% | Rp103,68 jt/tahun | Rp138,24 jt/tahun | Rp34,56 jt |
| 90% | Rp116,64 jt/tahun | Rp155,52 jt/tahun | Rp38,88 jt |
| 98% | Rp127,01 jt/tahun | Rp169,34 jt/tahun | Rp42,34 jt |
Secara matematis, 8 kamar menghasilkan pendapatan kotor lebih tinggi karena kapasitasnya lebih besar. Namun keputusan investasi tidak boleh berhenti di tabel tersebut. Perhatikan harga beli unit, luas bangunan, biaya furnitur, biaya maintenance, target segmen, dan kemampuan operator mengisi kamar.
Biaya yang belum masuk dalam simulasi kotor
- Fee pengelolaan atau management fee.
- Biaya maintenance rutin dan perbaikan besar.
- Penggantian furnitur dan perlengkapan kamar.
- Biaya area bersama, keamanan, internet, atau utilitas tertentu.
- Pajak dan kewajiban lain yang relevan.
- Biaya pemasaran, diskon, komisi, atau promo.
- Bad debt atau tunggakan penyewa.
Karena itu, mintalah simulasi setelah biaya dan pastikan definisi “pendapatan”, “revenue”, dan “net income” jelas.
Kapan 6 kamar lebih menarik? Kapan 8 kamar?
6 kamar dapat menarik bagi investor yang ingin unit lebih compact, jumlah penyewa lebih sedikit, dan operasi yang relatif lebih sederhana. 8 kamar memberi kapasitas lebih besar sehingga potensi revenue kotor meningkat, tetapi kebutuhan pengisian, furnitur, dan maintenance juga lebih besar.
Pilihan terbaik tergantung pada harga beli, yield setelah biaya, toleransi risiko, target cash flow, dan preferensi pengelolaan—bukan semata-mata jumlah kamar.
Lakukan stress test sebelum membeli
Uji tiga hal: bagaimana jika occupancy hanya 70%, bagaimana jika sewa turun 10%, dan bagaimana jika maintenance lebih tinggi dari rencana. Bila investasi masih dapat diterima dalam skenario tersebut, keputusan Anda memiliki margin keamanan yang lebih baik.
Jangan membandingkan omzet saja. Bandingkan return setelah biaya.
Dua unit bisa memiliki omzet berbeda tetapi return atas modal yang serupa—atau sebaliknya—karena harga beli dan struktur biaya tidak sama.
NOVA 6 kamar dan AURORA 8 kamar
Dalam katalog Lumina Primera, NOVA memiliki 6 kamar dan AURORA 8 kamar. Investor dapat menggunakan kalkulator di halaman Cash Flow untuk mengubah harga sewa dan occupancy, lalu meminta tim memberikan rincian biaya agar proyeksi kotor dapat diterjemahkan menjadi skenario yang lebih lengkap.
Pertanyaan yang sering ditanyakan
Dengan asumsi tersebut, pendapatan kotor ilustratif sekitar Rp103,68 juta per tahun.
Dengan harga sewa Rp1,8 juta per kamar per bulan, pendapatan kotor ilustratif sekitar Rp138,24 juta per tahun.
Tidak selalu. Hasil investasi dipengaruhi harga beli, biaya, occupancy, maintenance, harga sewa, dan performa pengelolaan.
